Es gibt viele Gründe, warum ein Vermieter eine Modernisierung an seiner Immobilie durchführen möchte. Anders als eine Reparatur, haben diese baulichen Maßnahmen keinen konkreten Anlass, sondern dienen ausschließlich dem Zweck, den Gebrauchswert einer Wohnungseigentumsanlage langfristig zu steigern. Vergleicht man dazu §559, 555b Nr. 1,3-6 BGB, so zielen diese Schritte beispielsweise darauf ab, die allgemeine Wohnverhältnisse nachhaltig zu verbessern, oder dauerhaft Energie oder Wasser einzusparen, in dem zum Beispiel bessere Heizungsanlagen installiert werden. Diese Wohnwertverbesserung kann auch bei einem geplanten Verkauf helfen und zu einem höheren Preis führen. Ist man alleiniger Besitzer eines Objektes, so steht es dem Eigentümer natürlich frei nach eigenem Ermessen Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Anders sieht es bei einem Gemeinschaftseigentum aus.  Hier braucht ein Vermieter zunächst die Erlaubnis durch die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier unterscheidet das Gesetz in zwei Kategorien:  Handelt es sich um eine Modernisierung ohne konkreten Bedarf einer Reparatur, so muss dieser Schritt durch die Eigentümergemeinschaft in doppelter Mehrheit beschlossen werden. Das bedeutet, dass dreiviertel aller Wahlberechtigten Eigentümer für den Antrag gestimmt haben müssen. Konträr dazu genügt bei einer Instandsetzungsmaßnahme, beispielsweise einer Reparatur, eine einfache Mehrheit bei Abstimmung. Ein typisches Beispiel wäre der Austausch einfach verglaster Fenster durch Isolierglasfenster. Möchte der Vermieter diese nur vorsorglich austauschen, so handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme. Muss er sie unbedingt austauschen, da die alten Fenster beispielsweise undicht sind, so dient dies der Instandsetzung.